De fiecare dată când apar știri despre o posibilă criză imobiliară, piața se împarte în două tabere.
Prima este formată din cei care aleg să amâne orice decizie. Așteaptă scăderi spectaculoase de prețuri, considerând că "acum nu este momentul".
A doua categorie este formată din marii dezvoltatori și investitori. Paradoxal, exact în aceste perioade ei accelerează achizițiile de terenuri, lansează proiecte noi și își consolidează poziția în piață.
De ce se întâmplă acest lucru?
Marile averi se construiesc în perioade de incertitudine
Istoria pieței imobiliare demonstrează un lucru simplu: oportunitățile cele mai bune apar atunci când sentimentul general este dominat de teamă.
În perioadele în care piața încetinește:
- concurența pentru terenuri este mai redusă;
- proprietarii sunt mai dispuși să negocieze;
- constructorii au o disponibilitate mai mare;
- costurile unor servicii se stabilizează;
- dezvoltatorii pot planifica fără presiunea unei cereri excesive.
În timp ce mulți așteaptă "momentul perfect", investitorii mari construiesc proiectele care vor ajunge pe piață peste 2-5 ani.
Dezvoltatorii privesc înainte, nu la prezent
Un proiect rezidențial nu apare peste noapte.
De la cumpărarea terenului până la predarea apartamentelor pot trece între 3 și 7 ani, în funcție de dimensiunea investiției și de procesul de autorizare.
Din acest motiv, dezvoltatorii nu iau decizii bazate pe știrile din această lună.
Ei încearcă să răspundă la întrebarea:
Cum va arăta piața peste câțiva ani, când proiectul va fi finalizat?
Dacă răspunsul este favorabil, investiția începe chiar și într-o perioadă în care optimismul lipsește.
Cererea nu dispare. Se amână.
În aproape fiecare ciclu economic, cumpărătorii devin mai prudenți.
Însă oamenii continuă să:
- se căsătorească;
- aibă copii;
- se mute într-o locuință mai mare;
- își schimbe orașul;
- investească economiile.
Nevoia de locuire nu dispare în timpul unei crize.
Ea poate fi amânată pentru câteva luni sau chiar pentru un an, dar în cele din urmă revine.
De aceea dezvoltatorii construiesc pentru cererea viitoare, nu doar pentru cea din prezent.
Piața elimină concurența mai slabă
Perioadele dificile au și un alt efect.
Dezvoltatorii fără capital suficient sau fără proiecte bine planificate încetinesc sau chiar renunță la investiții.
Companiile solide, în schimb, folosesc această perioadă pentru a:
- cumpăra terenuri mai avantajos;
- achiziționa proiecte începute de alți dezvoltatori;
- negocia contracte mai bune;
- câștiga cote de piață.
În economie există o expresie cunoscută:
"În vremuri dificile, cei puternici devin și mai puternici."
Nu orice "criză" înseamnă prăbușirea pieței
În spațiul public, termenul "criză imobiliară" este folosit frecvent.
În realitate, există diferențe importante între:
- o încetinire a vânzărilor;
- o perioadă de ajustare;
- o corecție moderată a prețurilor;
- o criză financiară profundă.
De multe ori, titlurile alarmiste atrag atenția, însă piața evoluează mult mai nuanțat.
În România, deficitul de locuințe moderne, urbanizarea și dezvoltarea marilor orașe continuă să susțină cererea pe termen lung.
Ce putem învăța din comportamentul marilor dezvoltatori?
Nu înseamnă că fiecare persoană trebuie să cumpere imediat o locuință.
Înseamnă însă că deciziile importante nu ar trebui luate exclusiv pe baza emoțiilor sau a titlurilor din presă.
Investitorii profesioniști analizează:
- demografia;
- infrastructura;
- dezvoltarea economică;
- evoluția salariilor;
- nivelul creditării;
- perspectivele pe termen lung.
De aceea, în timp ce mulți discută despre posibilitatea unei crize, ei pregătesc proiectele care vor defini piața în următorii ani.
Concluzie
Istoria pieței imobiliare arată că cele mai importante investiții sunt adesea începute în perioade de incertitudine, nu în cele de euforie.
Marile companii nu urmăresc doar prezentul, ci ciclurile economice complete. Iar atunci când identifică oportunități, acționează înainte ca optimismul să revină în piață.
Poate că adevărata întrebare nu este dacă urmează o criză, ci dacă știm să distingem între zgomotul din jur și oportunitățile reale pe care le creează fiecare etapă a pieței.
